日本首季GDP及不動產(chǎn)投資雙成長，投資人信心增。赴日置產(chǎn)熱潮升溫中，預(yù)先了解稅制因應(yīng)財(cái)務(wù)規(guī)劃 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 Global Real Estate
日本首季GDP及不動產(chǎn)投資雙成長，投資人信心增。赴日置產(chǎn)熱潮升溫中，預(yù)先了解稅制因應(yīng)財(cái)務(wù)規(guī)劃
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  • 日本首季GDP及不動產(chǎn)投資雙成長，投資人信心增。赴日置產(chǎn)熱潮升溫中，預(yù)先了解稅制因應(yīng)財(cái)務(wù)規(guī)劃
【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】這星期是綜所稅申報(bào)及房屋稅繳納的最後一周，5、6月份也正值繳納日本不動產(chǎn)持有稅費(fèi)的時(shí)期，隨著未來臺灣房地合一新制上路，去日本置產(chǎn)需要負(fù)擔(dān)哪些稅金，值得有心赴日的海外投資人關(guān)注。尤其日本內(nèi)閣公佈2015年Q1GDP較2014年同期成長2.4％，連兩季上揚(yáng)，創(chuàng)近一年來最佳表現(xiàn)，包括個(gè)人消費(fèi)增加、企業(yè)獲利改善都是成長主因，根據(jù)「週刊東洋經(jīng)濟(jì)」最新報(bào)導(dǎo)，2015年Q1日本的不動產(chǎn)投資金額高達(dá)1兆5,400萬日圓，也較2014年同期增加23％，且日圓匯率近日跌到近17年來的新低，不少人認(rèn)為現(xiàn)在赴日置產(chǎn)正是時(shí)候。
 
2014年外資購買日本不動產(chǎn)總額超過1兆1,000億日圓，創(chuàng)歷史新高，更加吸引全球投資人聚焦日本房市，因東京具戰(zhàn)略特區(qū)發(fā)展優(yōu)勢，也提升外資法人對飯店等大型複合設(shè)施的投資意願。此外，新加坡、馬來西亞及中國等政府設(shè)立的基金也開始將資金投入東京都心精華地段、具保值性的標(biāo)的，中華郵政先前也傳出有意鎖定投資東京鬧區(qū)商辦物件，東京的房市投資熱潮仍持續(xù)升溫。
 
日本信義社長何偉宏表示，投資人赴海外置產(chǎn)除了預(yù)先做好資金配置規(guī)劃，對於當(dāng)?shù)氐姆梢?guī)定也建議請教專業(yè)人士，畢竟每個(gè)國家地區(qū)的法律和稅制都不同，且不動產(chǎn)交易金額龐大，稅費(fèi)成本的衡量更顯重要。以東京買房為例，購入時(shí)的一次性稅費(fèi)約佔(zhàn)成交價(jià)的2-3％，加上仲介服務(wù)手續(xù)費(fèi)，另外還有每年需支付的固定稅負(fù)，皆會直接影響到投資報(bào)酬率，是事前評估財(cái)務(wù)計(jì)畫時(shí)需一併考量的投資成本。
 
日本不動產(chǎn)持有稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅是每年5、6月時(shí)申報(bào)。
日本不動產(chǎn)持有稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)稅、都市計(jì)劃稅是每年5、6月時(shí)申報(bào)。日本的房屋持有稅和臺灣類似，臺灣是以房屋現(xiàn)值為課稅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，日本則是以固定資產(chǎn)稅評價(jià)額(類似公告地價(jià))為計(jì)算稅基，由於通知書只發(fā)送到日本國內(nèi)的地址，因此須設(shè)立納稅管理人。日本信義也與稅理士事務(wù)所合作，協(xié)助客戶處理稅務(wù)申報(bào)及繳納等事項(xiàng)，客戶即使身在臺灣，也能輕鬆完成報(bào)稅。
 
何偉宏補(bǔ)充說，日本的綜合所得稅是於每年2至3月進(jìn)行「確定申告」，客戶若是日本包租公，就需將租金收入列入所得。此外，為抑制短期炒作，日本政府規(guī)定購屋後5年內(nèi)即出售需繳交30％讓渡所得稅，持有5年以上則稅率減半，類似臺灣的奢侈稅概念；至於資本利得的部分課稅，則是將房屋出售金額扣除購屋時(shí)的價(jià)格、當(dāng)時(shí)的仲介費(fèi)用及特別扣除額後，才是「讓渡所得金額」，計(jì)算基礎(chǔ)與奢侈稅並不相同。
 
 
何偉宏表示，除了交易及持有不動產(chǎn)時(shí)固定產(chǎn)生的稅費(fèi)，客戶也很常問到有關(guān)日本消費(fèi)稅的問題。購買日本不動產(chǎn)，土地的部分不需要付消費(fèi)稅，只有建築物本身需課徵消費(fèi)稅，但自2014年4月起，日本政府規(guī)定不動產(chǎn)買賣價(jià)格必須為含稅價(jià)，因此現(xiàn)在售屋價(jià)格都已含8％消費(fèi)稅。至於一般個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用住宅或第二棟房屋時(shí)並不會徵收消費(fèi)稅。日本政府預(yù)計(jì)於2017年4月將消費(fèi)稅調(diào)漲至10％，屆時(shí)將直接影響到仲介服務(wù)費(fèi)、代書費(fèi)、租賃管理費(fèi)用等服務(wù)費(fèi)用。
 
何偉宏指出，海外購屋的相關(guān)稅務(wù)複雜，購屋前的諮詢、稅費(fèi)試算十分重要，建議客戶應(yīng)向取得日本當(dāng)?shù)睾细褡C照的仲介經(jīng)紀(jì)詢問，必要時(shí)請日本當(dāng)?shù)氐亩惱硎繀f(xié)助評估，詳實(shí)了解法令規(guī)定及特定的優(yōu)惠減免措施以進(jìn)行節(jié)稅規(guī)劃，為海外置產(chǎn)做好更周全的準(zhǔn)備。